Однако еще чаще брокеры, желающие привести клиента в бизнес-центр, сталкиваются не с алчностью, а с ленью и непрофессионализмом. «Поражает равнодушие сотрудников отдела аренды на объекте, доходящее вплоть до нежелания разговаривать по телефону с нами, брокерами, — делится опытом эксперт. — В ответ на предложение привести арендатора мы зачастую слышим: «А нам не нужно», в то время как их здание наполовину пустует. Таким образом, владельца бизнес-центра обкрадывают его сотрудники».

Нередко управляющую компанию возглавляет руководитель (это часто встречается в классе В), действующий по старым, совковым, схемам, не умеющий вести переговоры, не понимающий ни конъюнктуры рынка, ни нужд арендаторов, более того, создающий им массу неудобств. В докризисный период подобное положение дел не так критично влияло на доходность объекта: свободных помещений на рынке было мало, и арендаторы мирились и с грубостью управляющих, и с бюрократией, и с низким качеством обслуживания. Теперь ситуация поменялась: имея большой выбор помещений, руководители компаний при поиске офиса смотрят, с кем им приходится договариваться. Обращают внимание и на скорость согласований, и на организацию пропускной системы, и на качество обслуживания инженерных коммуникаций, и на проведение уборки.

Проколы в работе управляющей компании отчасти происходят из-за того, что она не заинтересована напрямую в заполнении здания. Понимая это, многие собственники переводят свои управляющие компании на процент от дохода здания или суммы каждого заключенного договора аренды (например, 4%) либо предоставляют им право получать с арендаторов операционные платежи. Стимулом для более эффективной деятельности управляющей компании может служить и перспектива работать на других объектах девелопера. Но эти меры не всегда являются панацеей. «Я считаю, что главное все-таки — человеческий фактор. Собственнику нужно очень внимательно относиться к кадровому составу управляющей компании — в ней обязательно должны работать люди подготовленные и заинтересованные в повышении своего профессионального уровня», — утверждает Д. Евсеев.

«На нашем объекте цены не менялись с начала осени, — говорит Марина Акимова («Ярт Девелопмент»). – Когда стало понятно, что кризиса не избежать, мы постарались не гнаться за темпами роста, а начали формировать задел на будущее, чтобы смягчить негативное действие панических настроений и снижения объемов продаж. По нашим оценкам такая ситуация может продлиться до конца зимы-начала весны».

«С приходом осени рублевый уровень цен существенно не изменился, — считает Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»). – По части объектов рост остановился, по части – сохранился, но очень небольшой рост. Если посчитать в долларах, то цены «пляшут» заметно, однако это вызвано нестабильностью курса».

«С приостановкой банками ипотечных программ для первичного рынка остановился и рост цен, — говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). – Напротив, застройщики своими силами стремятся создать покупателям более комфортные условия для покупки: предлагают рассрочки со сниженным процентом (а в некоторых случаях и вовсе беспроцентные), скидки при 100-процентной оплате стоимости квартиры. Безусловно, с возвратом ипотеки, за которым последует увеличение платежеспособного спроса, специальные предложения будут сокращены».

Рынок залоговых квартир в их нынешнем варианте интересен разве что тем покупателям, у которых нет денег на первоначальный взнос. Поэтому говорить о серьезном влиянии таких объектов на рынок ипотеки или видеть в них катализатор дальнейшего падения цен на жилье пока не имеет смысла. Можно размышлять о том, что произойдет, когда квартиры по льготным кредитам выставят все банки или хозяева устанут ждать и начнут предлагать недвижимость по бросовой цене, лишь бы не тащить кредит на своих плечах. Но пока это не более чем фантазии. «Даже если предположить, что все банки начнут одновременно реализовывать такие квартиры, это не те объемы, которые могут каким-то образом повлиять на движение рынка ипотечных кредитов. Оживить его способны новые ипотечные продукты, различные акции и специальные программы», — говорит Е. Анашкина.

Заместитель председателя правления «Городского Ипотечного Банка» Игорь Жигунов отмечает, что общий объем просрочки по рынку в целом держится в пределах 2%, а из числа должников продавать квартиры собирается лишь небольшая часть.

Так что, судя по всему, пока предпосылок для заметного роста сегмента залогового жилья нет. И российские покупатели вряд ли дождутся распродаж подобных объектов по бросовым ценам, аналогичным американским. Но, возможно, это и к лучшему. Отнюдь не всегда то, что дешево, означает выгодно.

26.10.2009

Яна КАЗАКОВА

-----------------------

Недвижимость мира – в Крокус Экспо

Выставка «Вся недвижимость мира» пройдет в четвертый раз в международном выставочном комплексе Крокус Экспо с 26 по 29 ноября 2009 г. Мероприятие проходит при поддержке Министерства регионального развития РФ. Согласно оценкам компаний, принимавших участие в прошедших трех выставках «Вся Недвижимость Мира», 60% посетителей их стендов стали впоследствии клиентами компаний. Так что «точность попадания» в покупателя у этой выставки высокая.

«Мы представим лучшие варианты новых готовых проектов в Болгарии, Черногории, Турции, Италии, Хорватии, Австрии и др., — рассказывает Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». По ее словам в дни выставки будут предлагаться подарочные сертификаты различных номиналов в зависимости от возможной стоимости покупки, а также будут действовать скидки на некоторые проекты. Для посетителей, заинтересованных в покупке недвижимости, представители компании пригласят на семинар-презентацию. «Мы рассчитываем на тот же объем продаж, что был в 2008 на осенних выставках», — добавила она.

В дни выставки «Вся недвижимость мира» в Крокус Экспо также пройдет несколько деловых мероприятий, посвященных рынкам недвижимости России и зарубежья. Один из них — форум 4COTTAGE. Организатор мероприятия – компания «АСКВЭЛ». Основные вопросы, вокруг которых развернется дискуссия, касаются предпочтений домовладельцев, наиболее востребованных форматов загородной недвижимости на Западе и в России.

Интересными событиями обещают быть конференция «Профессиональное управление многоквартирными домами. Стандарты деятельности и европейский опыт. Саморегулирующиеся организации в области предоставления ЖКУ», а также семинар «Московского Бизнес-Клуба» и компании «Мастерская Бренда» — «Недвижимость: покупать или ждать?».

-----------------------

Затраты за оформление документов несет только покупатель, и они составляют 3-4% от стоимости квартиры, указанной в документе о собственности.

При покупке новостройки понадобятся еще и акты

В Болгарии с вас никогда не попросят полной суммы за неначатое строительство. В большинстве случаев новостройку покупают уже при наличии у продавца акта № 16, когда подключены все коммуникации, кроме городского телефона. Можно купить квартиру и по акту № 15, когда закончена внутренняя отделка, но еще не подключены коммуникации, и даже по акту № 14, когда дом построен, и квартира попадает в кадастр. В этом случае удастся сэкономить примерно 20% цены. Однако при этом вам придется самостоятельно отделывать купленную квартиру.

С появлением наших покупателей, привыкших приобретать ямы и фундаменты, картина насколько изменилась. Теперь можно заключить договор и на покупку строящейся недвижимости. Но оплата всё равно не вносится заранее:

 — При самом начале строительства вносится 10-процентный задаток, после чего, в течение месяца вносятся еще 20%;

 — Потом, когда подписывается акт № 14, вносится очередной 30-процентный взнос;

 — После вступления в силу акта № 15 вносится еще 30%;

 — Остальные 10% выплачиваются при нотариальном оформлении.

Иногда стороны настаивают на внесении в договор полной реальной суммы, выплаченной за жилье. Настаивают в основном россияне, памятуя те случаи в нашей стране, когда, не разобравшись, покупали юридически не совсем чистую квартиру, а когда приходилось давать сделке обратный ход, получали от продавцов лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Теперь же, обжегшись на молоке, люди дуют на воду – в Болгарии риск купить чем-то обремененную квартиру практически отсутствует: нотариус тщательно проверяет историю недвижимости, и если хоть что-то вызовет у него подозрение, сделка не состоится.

Но даже если нотариус что-то и пропустил, вероятность чего составляет сотые доли процента, его ошибку непременно исправят в кадастровом бюро, куда нотариальный акт, который заключается при сделке, поступает сразу после подписания. Оттуда вы получите документы на руки минимум через день, как в Варне, или максимум через две недели, как в Софии.

Но всё равно полноправным владельцем вы считаетесь со дня заключения сделки. С этого же дня исчисляется и ваш налог на приобретенное жилье, который составляет 0,15% от налоговой оценки в год. Ее определяет налоговая инспекция, и она составляет примерно 40% рыночной стоимости. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит 2-3 евро.

За прошедший год ситуация на рынке недвижимости этой страны мало изменилась. Кризис хоть и затронул Чехию, но резкого падения цен на квадратные метры здесь не наблюдается. И все же без жертв не обошлось. Ими прежде всего стали строительные компании, имевшие в девелоперском портфеле слишком большое количество проектов и не сумевшие справиться со всеми. Они просто переоценили свои возможности. Незавидное положение у региональных агентств недвижимости — рынок в провинции заметно сжался.

Но в целом ситуация в строительной отрасли Чехии достаточно стабильная. Вводят в строй объекты, к возведению которых приступили в 2007 г., продолжается реализация проектов, старт которым был дан в 2008 г. Появились на рынке и новые жилые комплексы с планируемой сдачей в эксплуатацию в 2010–11 г., но их будет гораздо меньше, чем в предыдущие годы. Тем не менее многие крупные девелоперы оставили для своих клиентов прежнюю схему платежей, когда на начальном этапе необходимо внести 15–20% стоимости объекта, а остальные 75–80% — уже после того, как дом будет готов к заселению.

В Праге и ее окрестностях цены на недвижимость остались почти без изменений, а в некоторых частях города заметен незначительный рост (в пределах 0,5%). Но в отдаленных или непопулярных районах малоликвидные объекты подешевели. На вторичном рынке отмечено падение цен на одно- и двухкомнатные квартиры в домах, требующих капитального ремонта, и в панельных зданиях 1970–80-х гг. В среднем в зависимости от района коррекция стоимости составляет 5–10%.

«Действие различных акций, скидок и бонусов, которыми девелоперы привлекали покупателей в начале года, в основном завершилось, — утверждает С. Кашицын. — Интересно, что наряду со снижением цен уменьшился и пакет предложения. Так, если ранее в стоимость квартиры экономкласса могло входить парковочное место в подземном гараже и кладовое помещение в подвале, то сейчас эти объекты нужно будет приобретать за дополнительную плату. Во втором квартале 2009 г. объем нового жилищного строительства в Праге сократился примерно на 20% по сравнению с прошлогодними показателями. Но возросло число домов, введенных в эксплуатацию. Из этого можно сделать вывод, что девелоперы сосредоточились на завершении начатых проектов, а новые не планируют или откладывают их реализацию на более поздний срок».

«Ситуация на рынке цен на квартиры в новостройках столицы может резко измениться в неблагоприятную для покупателей сторону, — считает Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty. — Дело в том, что количество новых девелоперских проектов в этом году заметно сократилось. Так что в скором времени на рынке появится ощутимый дефицит предложения, что повлечет за собой повышение цен на недвижимость. Поэтому покупку лучше совершить ближайшей зимой».

Пока же активность на рынке жилья Праги снижается. Причины в отсутствии денег у покупателей, снижении объема выданных в этом году ипотечных кредитов (на 50% меньше, чем в прошлом), а также в том, что цены практически не изменились, тогда как в целом по Евросоюзу подобной стагнации не наблюдается.

По сообщению Нины Ботнару – представителя румынской компании «Оранджконстракшн», активно работающей на рынке чешской недвижимости, наиболее престижными районами столицы являются округа: Прага-1, Прага-2 и Прага-6.

Цены в столице и провинции различаются в разы. Однокомнатная квартира в Праге может стоить $110–135 тыс., а в провинции – $30 тыс. Соответственно, двухкомнатная: $130–170 в столице и $30–40 тыс. за ее пределами. Трехкомнатная – от $140–150 тыс. в Праге. В провинции – от 40 до 80 тысяч.

Так же в Чехии очень развито малоэтажное строительство, — продолжает Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»). В Праге можно подобрать таунхаус, коттедж или виллу на любой вкус и кошелёк и стать владельцем собственного дома в столице или в 5 – 10 километрах от неё при великолепной транспортной доступности. Причем иные клиенты способны купить нескольких десятков домов.

По информации Нины Ботнару («Оранджконстракшн»), пятикомнатный коттедж на окраине чешской столицы в 15 км от центра можно купить по цене от 200 тысяч долларов. За эти же деньги вполне реально построить новый дом площадью 100-150 кв. м, который будет сдан «под ключ» через 3–5 месяцев.

Самый дешевый сельский дом с участком земли в стандартные шесть соток можно найти в Чехии за $30–55 тыс. В радиусе 30–50 км от Праги его стоимость вырастет уже до $40–80 тыс. Но ценится тут не столько сам дом, сколько участок земли, на котором он расположен. Чаще всего, старый дом сносят и на его месте строят новый. Реальные затраты на строительство двухэтажного особняка общей площадью около 200 кв. м при посильном участии в процессе самого застройщика могут составить около 20 тысяч долларов. Рыночная стоимость такого дома около 60 тысяч долларов. В случае необходимости его легко продать. Цены на земельные участки под жилую застройку изменяются от 2000 долларов за сотку в провинции до 11 000 долларов в Праге.

Одним из главных преимуществ покупки недвижимости в Чехии считается отсутствие налога на новую недвижимость. При продаже жилья выплачивается 5-процентный налог, но им облагается исключительно продавец.

Конечно, претенденту все равно придется пройти процедуру оценки, но требования к уровню необходимого дохода будут несколько ниже. Варианты таких квартир можно посмотреть непосредственно на сайтах кредитных учреждений, а также в некоторых СМИ. Чаще всего банки занимаются прямой продажей таких квартир, но не возражают, если клиент привлекает риэлтора. «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в Интернете и печатных СМИ. Однако в ряде случаев наши заемщики по своей инициативе использовали услуги риэлторов», — рассказывает заместитель директора департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Наталия Хахалина. В Собинбанке сопровождением сделок занимаются служащие профильных подразделений банка. «Расчеты между продавцом и покупателем недвижимости осуществляются через сейфовую ячейку или аккредитив под контролем сотрудника. Но если заемщик желает, чтобы его сделку сопровождал риэлтор, банк возражать не будет», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Юлия Чернышева. А вот БЖФ, рассказывает начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов Елена Анашкина, сам сотрудничает с рядом крупных агентств недвижимости.

В целом квартир, которые продают в комплекте с дешевым кредитом, на рынке совсем немного. Отнюдь не каждый банк готов предложить подобную опцию. По словам П. Шмаренкова, таких объектов сейчас около 1000, правда их объем все время растет. Однако это предложения по всей России.

Если же изучить информацию, представленную на сайтах банков, то становится ясно, что реальное количество подобных вариантов в Москве и Подмосковье невелико. «Сейчас можно говорить о 25 квартирах в месяц, в последнее время эта цифра не меняется, и в дальнейшем мы не ожидаем ее увеличения», — считает Н. Хахалина. В базе Собинбанка — более 20 объектов в разных регионах России. Их количество увеличится, считает Ю. Чернышева. В обширной базе «ВТБ 24» — свыше 300 квартир, но из них в Москве только шесть.

В простенькой квартире или комнате достаточно сделать лишь косметический ремонт, из мебели обязательно должны быть кровати или диваны, шкаф, обеденный стол, тумбочки и стулья, из техники – телевизор, телефон, холодильник, электрочайник, утюг и фен, но часто даже в бюджетных квартирах можно встретить микроволновку, посудомоечную и стиральную машины, кондиционер, DVD и доступ в интернет, т.е. атрибуты бизнес-класса. Правда, в бизнес-классе к тому же обязателен хороший евроремонт с паркетом или ламинатом на полу, мягкая мебель и рабочая зона. В квартирах премиум-класса помимо евроремонта и дорогой мебели обязательны телевизор, спутниковое телевидение, безлимитный интернет, телефон, музыкальный центр, сушилка для полотенец, нагреватель воды, обогреватели. Без такого внушительного набора даже квартиру с хорошим ремонтом сдать будет проблематично. Но и снять хорошую квартиру непросто, поэтому резервировать ее лучше заранее, тем более что сейчас это очень просто сделать через интернет. На сайтах можно изучить фотографии выбранной недвижимости. Правда, не стоит забывать, что на фотографиях действительность часто бывает приукрашена.

Текст : Ольга Агуреева

Дата: 11 ноября 2008 | www.metrinfo.ru

Сдавать квартиры посуточно предприимчивые москвичи начали уже давно, ведь в столицу ежедневно приезжает множество туристов, абитуриентов, студентов, аспирантов и командированных. Останавливаться в гостиницах для многих из них накладно или неудобно, поэтому бабушки с табличками «Сдаю квартиру, недорого» на московских вокзалах всегда находили своих клиентов. За последние годы посуточная аренда жилья приобрела более организованные формы, теперь ей занимаются даже специальные фирмы и некоторые агентства по недвижимости.